Малоэтажное строительство — единственный и, скорее всего, последний шанс для нацпроекта «Доступное жилье — гражданам России». И шанс, к сожалению, почти упущенный. Двухэтажный домик в пригороде, который мог сделать собственное жилье действительно доступным для среднего класса в сибирских регионах, стал такой же призрачной мечтой, как и квартира в спальном районе.

Решение проблемы доступного жилья в буквальном смысле слова лежит под ногами. В стране есть огромные ничем не занятые земельные ресурсы, которые нужно просто правильно использовать — упростить и поставить на поток выдачу земли молодым семьям. Представления о том, что загородное жилье — это очень дорого, давно ушли в прошлое. В современных условиях процесс строительства собственного дома может и должен быть гораздо более дешевым, чем покупка городской квартиры. Это далеко не голословные утверждения, они подкрепляются цифрами. За первые шесть месяцев 2007 года в Новосибирске было введено 248,5 тыс. кв. м жилья. Из них 145,2 тыс. кв. м приходится на малоэтажное строительство. Но чуда не случится. В пригородах сибирских областных и краевых центров не сформируются современные коттеджные поселки, жилье в которых будет стоить такие деньги, чтобы туда двинулись менеджеры среднего звена, клерки, бухгалтеры, инженеры и малые предприниматели. Главная причина — в процессах ценообразования, которые сегодня происходят на земельном рынке.

Количество участков, пригодных для малоэтажного строительства за чертой города, ограничено. Большинство из них уже выкуплено, и частный застройщик или компания сталкиваются с тем, что кусок земли, кем-то приобретенный раньше у муниципалитета максимум за несколько сотен тысяч рублей, предлагается им уже по цене в несколько миллионов, а иногда и десятков миллионов. Рынок «малоэтажки» повторяет путь, уже пройденный рынком многоэтажной недвижимости. Диспропорция между стремительно растущим массовым спросом и отстающим предложением, спекуляции и постоянный рост цен характерны для рынка земельных участков и загородных домов.

Цена участка в пригороде или на удалении в 5–15 км от Новосибирска сегодня сравнима со стоимостью однокомнатной квартиры — 2 млн рублей. Это означает, что дома среднего ценового сегмента здесь построены уже не будут. Можно предположить, что иссякнет и рост построенных малоэтажных квадратных метров. Ранее он был обеспечен как раз доступностью земельных участков. Купить 10 соток земли за 150–300 тыс. рублей могли себе позволить многие, вложить 2–3 млн в постройку современного дома — пусть и меньшее количество людей, но все-таки достаточно. Этот вариант был приемлемой альтернативой покупке городской квартиры.

Но дешевые участки уже закончились, их цена отпугнет теперь большую часть людей. Из-за этого катастрофически упадет количество сданных в конце года квадратных метров жилья. Региональным чиновникам надо быть к этому готовыми.

Нельзя сказать, что малоэтажное строительство не интересует инициаторов нацпроекта в Правительстве России. «Малоэтажка» официально признана самым перспективным его направлением, разработаны конкретные меры по ее поддержке — государство должно обеспечить массовую застройку за счет вложений в коммуникации. Проще говоря, подвести электричество, воду, газ и прочую инфраструктуру к как можно большему количеству земель.

Но вот беда: процесс реализации этих эпохальных решений отстает от темпов развития рынка на годы. В Новосибирске, который выбран в качестве пилотного региона для реализации проекта «Малоэтажное строительство», уже выделены первые участки и экспериментальные площадки для застройки. Но вот подвод коммуникаций к ним будет закончен не раньше, чем в 2009 году!

Процесс формирования массового спроса на загородное строительство государственными чиновниками замечен, перспективы этого направления осознаны, только вот реакция запоздала. Тренд, который мог коренным образом изменить рынок недвижимости в российских регионах, может сойти на нет в самое ближайшее время.

Четыре года назад мои родственники искали участок земли в пригороде Новосибирска для частного строительства. Предложений было не много, но достаточно, чтобы выбрать. В итоге купили участок в 10 соток с недостроенным кирпичным домом (не было крыши) за 300 тысяч. Пока я помогал его достраивать, недоумевал от того, какими дикими скачками растёт цена на участки и катастрофически сокращается число свободных. В итоге пустой участок рядом с их домом, который я по глупому стечению обстоятельств не успел выкупить был купен год назад за 300 тысяч, а сейчас тот "шустрик" продаёт его уже за 1,1 млн. При этом на участке он ровным счётом ничего не делал, просто подождал полгода и заломил прибыль в 200%. Естественно, я за эту цену брать пустой участок земли не готов.

Меня один вопрос постоянно мучает. Мы что на острове живём? Почему при таких огромных свободных земельных площадях мы должны платить бешенные деньги за какие-то свободные кусочки земли? И почему эти земельные участки "нарезают" всего по 8-10 соток? Для строительства хорошего дома этой площади недостаточно. Более-менее свободная площадь под собственный жилой дом 100-150 кв.м, гараж, баню и посадки должна быть минимум 15 соток.

Что мешает частному жилищному строительству:

Во-первых, очень большая конкуренция за инфраструктурно-развитые площадки. Как правило, такие площадки располагаются на территории или вплотную к границам существующих городов и посёлков. Свободные участки в отдалении не рассматриваются, как беспереспективные. Да и серьёзных производств, работающих вне городской черты, практически не осталось.

Во-вторых, власти не заинтересованы в увеличении выделения земли под частное строительство. Видимо, есть чей-то интерес удерживать высокие цены на землю и жильё, другого разумного объяснения я не вижу.

В-третьих, отсутствует комплексность подхода к застройке малоэтажных посёлков. Начиная с отсебятины во внешнем виде и заканчивая абсолютным игнорированием инфраструктурных решений, таких как сады, школы, магазины, бурение скважин и подведение воды, электрификация, асфальтирование дорог, повсеместная газификация и телефонизация. Ничего этого в комплексе нет. Родственники, кстати, до сих пор не могут официально подключить свой дом к электросети, несмотря на то, что электрические провода находится от дома в 10 метрах. Такой вот бардак.

ПС: Про газ вообще ничего не понятно. Постоянно говорят о программе газификации, а по факту выходит так, что каждый дом за подключение к газу должен платить от 100 до 150 тысяч. А это уже перебор, такие тарифы на подключение ставят вопрос о целесообразности самого газа. 100 тысяч рублей - это грубо 100 000 кВт электроэнергии, даже с учётом отопления электрическим котлом на 10 кВт этого хватит на 10 000 часов. С учётом того, что дом имеет достаточную теплозащиту и котёл работает с ПВ 25%, а отопительный сезон длится восемь месяцев, данный "входной порог" может дать отопление для дома как минимум в течение 7 лет. А кто даст прогноз, что будет с ценами на газ через 7 лет? То-то и оно, что деньги у народа выкачивают, а толка от этого никакого нет.

Источник:  редакционная статья «Эксперт Сибирь» №41(183) , 5 ноября — 12 ноября 2007.